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该如何应对逾期办理房产证?

来源:辩证律师事务所(刘志文律师团队)  作者:内蒙古律师  时间:2019-07-31

  摘要:花几十万甚至上百万买套房,结果却迟迟拿不到房产证,以至于买卖房屋、孩子入学都受到极大限制。一旦遇到这样的问题,业主们究竟应该怎么办?

  典型案例:申请仲裁获得赔偿

  两年前,哈尔滨的申女士在道里区购买了一处房屋,总价款1021098元。申女士与开发商签订《商品房买卖合同》,其中约定卖方应当在商品房交付使用后360日内,持办理权属登记需由卖方提供的资料到产权登记机关备案。如因卖方的责任,买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的应当给予相应赔偿。

  然而最终开发商未能按约定在规定时限内到产权登记机关备案,致使申女士不能按时办理房产证,无奈之下申女士依据合同中的仲裁条款申请仲裁,要求开发商支付逾期办证登记违约金66555元,并协助申女士办理商品房屋的产权证书的相关附随义务。

  哈市仲裁委相关专家表示,双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方均应按约履行各自的义务。依据合同的规定,因开发商未按期向产权登记机关提供办理权属登记的资料,致使申女士不能按时办理房屋产权证书,应承担逾期办证登记的违约责任。

  申女士关于逾期办证登记违约金66555元的仲裁请求,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案合同没有约定出卖人承担违约金或损失数额,故按照申女士已付房款总额1021098元,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准4.35%计算违约金,即44417.76元。

  维权贴士:如何应对逾期办理房产证

  开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”

  事实上,在一般的商品房买卖合同中,逾期办理房产证的违约责任事项往往都会进行细致明确的约定,如明事实上,逾期交房、逾期办证几乎是不少开发商出现的“一条龙”问题。房屋未按照时间交付,往往会影响后续房产证的办理。而这两项的延迟,业主都可以进行索赔。

  依据我国《合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产确办理期限、逾期办理的违约责任、违约金的计算基数和方法、超过什么期限后可以解除合同等。这样,在出卖人逾期办理房产证的情况下,有明确的依据主张自己的权利。而合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  也就是说,按时办理房产证是开发商的义务,购房者在签订合同时要特别留意是否有相关条款的约定。一旦开发商延迟办证,可以依次为依据进行违约索赔,损失金额可以按照合同约定进行计算,没有约定的,则按照购房款参照银行利息标准进行计算。

  提醒:注意“支付多长时间的违约金”这个问题

  提醒:在过往的案件中当事人容易产生异议的还有应该支付多长时间的违约金。

  以前述案例为例,因申女士主张的逾期办证违约金属于普通的债权请求权,应适用二年普通诉讼时效的规定。有的案件逾期办证时间很长,应及时主张权利,诉讼时效期间届满之后,权利人行使请求权的,对方提出诉讼时效抗辩的人民法院将不再予以保护。

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