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二手房交易应履行"先合同义务是指什么?

来源:辩证律师事务所(刘志文律师团队)  作者:内蒙古律师  时间:2019-07-30

  摘要:上家收了定金,楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息,买房时甩掉中介,与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜,其中不少纠纷产生在房屋交易之前。

  房产律师在此提醒二手房交易双方:签订买卖合同前,莫忘履行“先合同义务”。

  表现

  不履行先合同义务应承担缔约过失责任

  陈律师介绍,二手房交易中出现了一种新现象,即交易中的一方不履行“先合同义务”。

  所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中,合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务,而致另一方信赖利益损失者,应当承担赔偿责任。

  不履行“先合同义务”的表现形式有:上家已独家委托中介商,并且收了下家的定金,但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后,随意甩掉中介商,手拉手成交;出售的房屋已被下家确认,上家已预收了诚意金,待购房人办出了按揭贷款后,上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷,缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为,只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚,在交易洽谈过程中,也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。

  据陈律师介绍,“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条:当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:

  假借订立合同,恶意进行磋商,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。

  因此,不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。

  陈世福律师为此建议,合同双方应遵守游戏规则,立法上也应更加完善,以增强缔约过失责任认定的可操作性。

  内容

  五项内容构成先合同义务

  陈世福律师提醒购房者,二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———

  瑕疵告知义务

  内容:

  二手房的提供者,不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人,不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等,都应如实告知购房人。否则,因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的,则要向购房人赔偿损失。

  案例:

  姜女士与肖某就本市大连西路的一套顶层二手房达成了购买意向。几天后,姜女士于合同签订当日支付给肖某10万元定金及房屋预付款3万元。

  半个多月后,本市连降大雨,姜女士偶然发现自己购买的这套二手房楼面渗漏水严重,雨水甚至渗漏至楼下,引起邻里纠纷。

  不久,姜女士以肖某出售房屋时隐瞒了房屋存在的瑕疵,使自己在不明真相的情况下签订了房屋买卖合同为由,未去办理过户手续,并诉至法院,要求认定合同无效,肖某应返还定金及预付款。

  法院经审理,支持了姜某的诉讼请求。

  重要事项通知义务

  内容:

  对于影响房屋买卖合同订立的重要事项,一方应当如实通知对方。如履行合同的能力,订立合同的能力、财务状况等。

  在二手房交易磋商过程中,有些当事人并不是房屋产权人,而是背着家人将房子挂牌上市,结果造成签约不能或无效,使下家因此失去了与第三人订立合同的最佳时间。有的直到签订合同时,才通知对方自己需要上家房屋作抵押办理按揭购房等。

  案例:

  家住浦西的杨先生经一家中介公司介绍,看中了浦东的一套房子。杨先生在中介公司的见证下,与章先生签订了以22·58万元的价格购买浦三路上的一套建筑面积为63·66平方米住房的房屋置换价格确认书。

  因房主————章先生的妻子徐女士患感冒未到场,确认书由章先生代签。杨当场向中介公司支付了首付款7万多元,章先生从中收了首笔房款2万元。杨先生还迫不及待地约家具商去新家丈量尺寸订购家具,并预付了订金3000多元。而中介公司也不断向章追讨徐女士的房屋买卖委托书。

  然而此后,章先生迟迟没有交出委托书。签正式合同的当天,徐女士和章先生都没有到场。章竟通过中介公司向杨先生明确表示,这套房子不卖了。

  就在中介公司与杨先生都不知情的情况下,徐女士以未经她本人同意而擅自出售她的房产为由,将杨先生和自己的丈夫章先生告上法庭,要求法庭判决确认书无效。

  日前,法院对此案进行了调解,判定确认书无效,同时由章赔偿杨先生各项损失数千元。中介公司则退还了杨先生的中介代理费及全部房款,并且承担杨先生已经向贷款银行支付的公证费等相关费用。

  不得欺诈义务

  内容:

  “先合同义务”严格规定了订约当事人不得利用接触和磋商过程故意捏造事实,或者故意隐瞒事实真相,欺骗对方而订立房屋买卖合同以谋取不当利益。

  案例:

  一对年轻夫妇看中了一套价格便宜的二手房。据中介公司介绍,这里的房子都已纳入拆迁范围,买下这套房不久即可安置新房。

  就在合同签订后一星期,这对夫妇从邻居处得知,所谓此地动拆迁纯属子虚乌有,房子便宜的真实原因是不久前有人在那间屋子里非正常死亡。

  年轻夫妇认为,自己买下的竟是不吉利的房子,原因在于中介公司故意隐瞒事实真相,有“欺诈”之嫌,故向中介公司提出了退房的要求。

  协助与照顾义务

  内容:

  在房屋买卖合同订立过程中,双方应当尽力避免给对方造成不必要的利益损失。并且在可能的情况下提供便利,以协助订立合同。一方不得滥用自己的优势,或者利用对方的不利,或者胁迫对方,或者趁人之危而取得不当利益。

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