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案例评析——居间不成立房产中介无权分享违约赔偿金

来源:交通事故与婚姻家庭律师网  作者:内蒙古律师  时间:2013-09-03

  【案情介绍】

  2010年7月21日,房屋买受方邹家明、房屋出售方蔡伟兴经房产中介公司——上海天一房地产经纪有限公司居间介绍签订《房地产买卖居间协议》一份,《协议》约定由邹家明承购蔡伟兴所有的位于浦东新区世道大道***弄**号***室房屋一套,房屋总价人民币475万元,协议对房款的支付期限、方式、房地产买卖合同的签订期限及涉案房屋的水、电、煤、电话、有线电视、维修基金、物业管理费的处理等作出了明确约定。

  另居间协议第七条规定:甲方(蔡伟兴)、乙方(邹家明)同意在本协议生效之次日起七日内前往房产中介签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同。若甲方未能履行本条所述事项,则甲方应向乙方双倍返还定金;若乙方未能履行本条所述事项,则甲方没收乙方已支付的定金。同时,守约方同意将获得的定金赔偿的50%支付与丙方(房产中介),作为丙方居间服务的补偿。

  居间协议签订当日,邹家明向蔡伟兴支付购房定金人民币20万元,蔡伟兴向邹家明出具了定金收条。另邹家明与房产中介签署了佣金确认书,确认本次居间服务的佣金为47500元。2010年7月25日,蔡伟兴因其父母从国外回到上海,急需房屋在上海长期居住,而蔡伟兴无其他住房供父母居住,故涉案房屋无法出售,蔡伟兴也无法继续履行居间协议,房地产买卖合同也无法如期签订,于是蔡伟兴与房产中介于2010年7月27日签订《房地产买卖居间协议解除协议书》,约定蔡伟兴于2010年7月21日通过房产中介签订房地产买卖居间协议并已收定金20万元,现因蔡伟兴违约,蔡伟兴愿意按照居间协议的违约责任条款向邹家明双倍返还定金,共计人民币40万元,其中购房定金人民币20万元暂由房产中介保管,代为支付给邹家明,另蔡伟兴根据居间协议“守约方同意将获得的定金赔偿的50%支付与丙方(房产中介),作为丙方居间服务的补偿”应承担的违约赔偿金计人民币20万元,邹家明应得10万元,另10万元作为房产中介的居间服务补偿费。

  房产中介与蔡伟兴解除居间协议后,2010年7月28日,房产中介向邹家明发出书面通知函,告知因蔡伟兴违约而终止居间协议,经房产中介积极争取斡旋,蔡伟兴同意向邹家明双倍返还定金40万元,款项已划付至房产中介。按照居间协议的约定,违约金的50%系房产中介的服务费用,另50%是邹家明的应得违约赔偿金,要求邹家明速至房产中介处领取购房定金及违约赔偿金共计人民币30万元。邹家明知悉后,对蔡伟兴与房产中介擅自处理定金违约金10万元的做法表示不满,并要求房产中介向其全额返还购房定金及违约赔偿金共计40万元,房产中介表示拒绝,仅同意向邹家明支付30万元,邹家明无奈之下诉至法院。

  本案争议的焦点是:房产中介根据居间协议的违约责任条款分享居间守约方的应得违约赔偿金是否受法律保护?

  【法院判决】

  依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定,判决被告上海天一房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告邹家明双倍定金计人民币40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  【律师观点】

  黄方明律师认为,邹家明与案外人蔡伟兴之间虽签订的是房地产买卖居间协议但事实上建立了定金合同关系,邹家明支付20万元购房定金系立约定金,是为了担保主合同即房地产买卖合同的签订而支付的,然而因蔡伟兴的违约而未能如期签订上海市房地产买卖合同,蔡伟兴应按定金罚则承担违约责任,即应向邹家明双倍返还定金。

  现蔡伟兴已将双倍定金由房产中介保管并代为支付,本案焦点在于房产中介是否可以将20万元违约金的一半作为自己的居间服务费用而直接占有。根据合同法的有关规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。邹家明委托房产中介提供居间服务以购买涉案房屋,现因蔡伟兴的违约,房产中介最终未能促成邹家明与蔡伟兴签订房地产买卖合同,故按合同法的规定,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。而《房地产买卖居间协议》中关于守约方应当按所获得的赔偿额的50%支付居间方作为劳动报酬的约定,违反了合同法的规定,此条款当属无效。房产中介不能将蔡伟兴返还的双倍定金中的10万元占为己有,不过,房产中介有权为本次居间而支出的必要费用,向委托方另案主张承担。

  庭审当中,双方进行了激烈的辩论,房产中介的诉讼代理人以“违约责任条款的约定是三方当事人的真实意思表示,应受法律保护;房产中介为邹家明顺利拿到40万元的购房定金及违约赔偿金做了大量的沟通协调工作;没有房产中介的努力,邹家明连购房定金本金20万元都可能无法取回,更别说违约赔偿金”等理由抗辩,法院最终一一驳回了房产中介的答辩意见,采纳了邹家明诉讼代理人黄方明律师的代理观点。

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